Depuis son entrée en vigueur en 2010, le certificat PEB n'a cessé de prendre de l'importance. Cette année, il permet même une indexation limitée, voire interdite, de votre bien immobilier. Les banques, elles aussi, y font de plus en plus attention pour l'octroi de crédits hypothécaires. Dans ce nouvel article, la Bourse Immobilière vous explique en quoi le PEB est désormais devenu un incontournable dans le paysage immobilier belge.

Le PEB, en quelques lignes

Le certificat PEB (pour "Performance Énergétique des Bâtiments") est, en quelque sorte, la carte d'identité énergétique des bâtiments. Réalisée par des personnes agréées, cette certification est désormais devenue obligatoire pour toute transaction immobilière. Elle permet notamment de comparer la performance énergétique des bâtiments ou encore de déterminer la durabilité d'un logement.

Le PEB mesure notamment l'impact du bâtiment sur l'environnement par rapport à ses émissions de CO2 (par m² et par an). Il indique également ses performances énergétiques : ici, on se retrouve face à la fameuse échelle allant de A à G (cette dernière lettre étant pour les bâtiments les plus énergivores). La consommation (théorique) est ainsi exprimée en kWh par m²  et par an, et correspond à l’utilisation totale d’énergie nécessaire pour couvrir les besoins énergétiques d’un bâtiment.

Le calcul du PEB est réalisé à partir de plusieurs éléments : l'enveloppe du bâtiment, l’isolation des différentes parois (murs, toit, sol,…), le systèmes de chauffage (l'utilisation d'un chauffage électrique peut-être très pénalisante pour le PEB !), les systèmes d’eau chaude, de refroidissement et d’énergies renouvelables, ou encore la ventilation. Ce calcul ne prend pas en compte les comportements des habitants dans leur logement (par exemple, leur utilisation du chauffage ou d'électroménagers).

Un certificat qui impacte les propriétaires...

Comme résumé dans notre dernier article, jusqu'en novembre 2023, le loyer de votre bien immobilier est indexé (ou pas) en fonction de son PEB. En Wallonie et partout en Belgique, l'indexation du bien dont vous êtes propriétaire est désormais limitée, voire carrément interdite.

Cette interdiction ou cette limitation est rentrée en vigueur pour éviter aux locataires un surcoût de leur loyer. Cette mesure est là pour protéger les locataires des coûts supplémentaires dû à la crise énergétique et de l'explosion des factures d'énergie. Par contre, cette mesure semble pénaliser les propriétaires. Ils ne se sentent pas responsables de la crise énergétique et sont tout aussi concernés par la crise que les locataires. 

Concrètement, l'indexation des biens en région wallonne est interdite ou limitée en fonction du PEB du bien : les indexations totales sont autorisées aux PEB A, B et C. L'indexation est limitée à hauteur de 75% pour les PEB D et à hauteur de 50% pour les PEB E. L'indexation est interdite pour les PEB F et G ainsi que pour les certificats inconnus. 

Conclusion : un PEB A, B ou C est désormais bien plus avantageux pour les propriétaires. À l'avenir, l'acquisition d'un bien disposant d'un tel certificat semble donc bien plus judicieux. À contrario, les propriétaires disposant d'un bien au PEB plus élevé (D, F ou G) devront peut-être se tourner vers d'autres solutions : travaux de rénovation, nouvelle isolation, ajout de panneaux photovoltaïques... Les alternatives sont nombreuses, à vous de choisir les plus adéquates pour diminuer l'empreinte énergétique de votre bien !

...les locataires...

Le prix du loyer est, depuis toujours, un indice que les locataires regardent avant de louer un bien. Désormais, un bon certificat PEB est également devenu un critère essentiel. Un bien au PEB faible a plus de chance de trouver facilement et rapidement des locataires. Avec la crise énergétique, les ménages ont tendance à plutôt se tourner vers des habitations énergétiquement intéressantes. 

On en revient donc à la même conclusion que précédemment !

...et même les acquéreurs !

Désormais, même les futurs acquéreurs sont impactés par le certificat PEB. En effet, pour se voir octroyer un prêt hypothécaire, certaines banques sont désormais attentives au PEB des logements pour lesquels elles octroient des crédits. Les acquéreurs doivent donc se montrer vigilants au moment de l'achat d'un nouveau bien immobilier. Les acquéreurs d'un bien au PEB A, B ou C n'ont aucun souci à se faire. Par contre, pour ceux qui veulent acquérir un bien à partir du PEB D, c'est un autre paire de manches ! Faisons un petit tour d'horizon des différentes institutions financières du pays (source : L'Echo). 

• BNP Paribas Fortis : BNP octroie automatiquement une réduction de 0,10% sur son taux d'intérêt si la perfomance énergétique du bien ne dépasse pas 150 kWh/m²/an. Si l'habitation est en construction et donc le PEB encore indéterminé, la banque supprime tout simplement les frais de commission de réservation. Néanmoins, pour le moment, la banque ne rend pas les conditions d'octroi plus dures pour l'acquisition d'un bien au mauvais PEB. 
• ING : Le PEB n'influence pas encore le taux offert par la banque en cas de souscription de crédit. Cependant, si la consommation d'énergie primaire annuelle du bien achetée est supérieure ou égale à 400 kWh/m², la banque analyse les ressources du client pour qu'il soit en mesure, en plus de son crédit, de procéder à des travaux de rénovation énergétique. Le client doit donc prouver qu'il a les fonds propres supplémentaires ou une capacité de remboursement suffisante pour demander un crédit de rénovation en plus.
• Belfius : Comme la BNP, elle accorde une réduction de taux de de 0,10% si le score énergétique du bien est inférieur ou égal à 150 kWh/m²/an. Le PEB rentre également en ligne de compte pour l'analyse d'un dossier de crédit, même si Belfius n'exige pas l'exécution de rénovations en cas de mauvais PEB.
• KBC : À partir de la mi-décembre, les prêts hypothécaires bénéficieront d'une réduction de taux pour les biens qui atteignent un PEB A ou B (avant ou après des travaux de rénovation), mais cette réduction reste à définir. 
• Keytrade Bank : Le PEB n'influence pas le taux offert, mais les responsables de Keytrade commencent à y réfléchir. Par contre, le client doit apporter la preuve de plus de fonds propres pour rénover le logement s'il est énergivore.
• Crelan / AXA : Encore une fois, le taux offert n'est pas influencé par le PEB mais les deux institutions étudient la possibilité de le faire à l'avenir. En revanche, pour l'achat d'un bien avec un PEB inférieur ou égal à E, le client doit démontrer qu'il a les ressources nécessaires pour rénover le bien et ainsi améliorer son PEB. 
• Argenta : Dans trois cas, les clients de cette banque bénéficient d'une réduction de taux de 0,10% : 1) pour l'achat d'un bien dont la consommation énergétique est de 150 kWh/m²/an, 2) pour la construction d'une nouvelle habitation avec un niveau maximal de performance énergétique d'Ew40 en Wallonie (et d'Ew 35 en Flandre et à Bruxelles), 3) pour la rénovation d'une habitation dont 75% du prix implique un investissement particulier (chauffage, panneaux solaires, pompe à chaleur...). D'autres mesures devraient être prises courant 2023.
• Beobank : Dans cette dernière banque, le PEB et les éventuels travaux de rénovation à prévoir rentrent en ligne de compte dans l'appréciation de la qualité du dossier, mais aucune réduction n'est accordée en cas de PEB bas. Ils sont tout de même en train de développer une autre politique en matière de PEB.

Un certificat pour protéger la planète

Finalement, le PEB existe évidemment pour limiter la consommation énergétique des bâtiments. Avec tous les problèmes écologiques que nous connaissons aujourd'hui, un certificat pour limiter l'empreinte énergétique des bâtiments semblait donc essentiel.  Un bon PEB permet des économies énergétiques et financières, mais permet également d'entrer en concordance avec les valeurs écologiques actuelles. Pour cette raison, les constructions durables et les éco-constructions ont la côte depuis quelques années !

Bref, vous l'aurez compris : il est devenu très important, voire essentiel, d'acquérir un bien qui atteint de très bonnes performances énergétiques !